Derechos y deberes de los inquilinos en Colombia

¿Quién debe pagar las reparaciones de una vivienda arrendada? ¿Las cuotas extraordinarias de administración le corresponden al inquilino o al propietario?

Aunque muchas personas lo desconocen, en Colombia los derechos y deberes de los inquilinos están claramente definidos en la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana. Conocerlos no solo evita conflictos, sino que ayuda a tomar mejores decisiones antes y durante el contrato de arriendo.

⚖️ Derechos del inquilino o arrendatario

Lo que usted puede exigir como inquilino

Cuando arrienda una vivienda, no solo está pagando un canon mensual: también adquiere derechos claros que lo protegen durante el contrato.

• Vivir y usar el inmueble sin problemas. La vivienda debe entregarse en buen estado y con todos los servicios funcionando. Garaje, depósito y zonas incluidas en el contrato hacen parte de ese derecho.
• Que el propietario responda por los arreglos importantes. Si aparecen goteras, se daña una tubería o hay problemas estructurales, no es su responsabilidad asumir esos costos. En esos casos, el arreglo le corresponde al dueño del inmueble.
• Que el arriendo no suba de un día para otro. El canon solo puede ajustarse una vez al año y dentro de los límites que marca la ley. Además, el propietario debe informarle con anticipación cuánto va a subir y desde cuándo.
• Que no le pidan depósitos ni “garantías raras”. En Colombia está prohibido exigir depósitos en dinero, electrodomésticos o documentos como pagarés o cheques para asegurar el contrato.
• No pagar cuotas extraordinarias de administración. Si vive en un edificio o conjunto residencial, esas cuotas las debe asumir el propietario, no el inquilino.
• Recibir información clara sobre su contrato. Cualquier cambio en el arriendo o en el futuro del inmueble debe notificarse por escrito y a tiempo.

⚠️ Obligaciones del inquilino o arrendatario

Las responsabilidades que no se pueden pasar por alto

Así como hay derechos, también hay deberes que hacen parte de una buena convivencia y de un contrato sin líos:

• Pagar puntualmente el arriendo, la administración y los servicios públicos.
• Respetar las normas del edificio o conjunto y convivir en buenos términos con los vecinos.
• Usar el inmueble solo como vivienda, tal como se establece en el contrato.
• Cuidar el apartamento o la casa. Los daños por mal uso —puertas rotas, grifería dañada, baños tapados— corren por cuenta del inquilino.
• No subarrendar ni ceder el contrato sin autorización expresa del propietario.
• Entregar el inmueble en condiciones similares a las que lo recibió, teniendo en cuenta el desgaste normal por el uso.
• Recordar que los impuestos del inmueble siempre son responsabilidad del dueño.

📝 Para tener en cuenta antes de firmar (y durante el arriendo)

Leer el contrato con calma, guardar los soportes de pago y conocer la ley son pequeñas acciones que marcan la diferencia.

Si surgen dudas o conflictos, la Ley 820 de 2003 es el punto de partida y las alcaldías municipales son las encargadas de la inspección y vigilancia del arrendamiento. En Bogotá, esta función la cumple la Secretaría del Hábitat.

Porque vivir en arriendo no debería ser una pelea constante, sino una etapa tranquila y bien informada.

Última actualización: febrero de 2026.

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