Derechos y deberes de los inquilinos en Colombia
Última actualización: febrero de 2026.
¿Quién debe pagar las reparaciones de una vivienda arrendada? ¿Las cuotas extraordinarias de administración le corresponden al inquilino o al propietario?
Aunque muchas personas lo desconocen, en Colombia los derechos y deberes de los inquilinos están claramente definidos en la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana. Conocerlos no solo evita conflictos, sino que ayuda a tomar mejores decisiones antes y durante el contrato de arriendo.
Derechos del inquilino o arrendatario
Lo que usted puede exigir como inquilino
Cuando arrienda una vivienda, no solo está pagando un canon mensual: también adquiere derechos claros que lo protegen durante el contrato.
- Vivir y usar el inmueble sin problemas. La vivienda debe entregarse en buen estado y con todos los servicios funcionando. Garaje, depósito y zonas incluidas en el contrato hacen parte de ese derecho.
- Que el propietario responda por los arreglos importantes. Si aparecen goteras, se daña una tubería o hay problemas estructurales, no es su responsabilidad asumir esos costos. En esos casos, el arreglo le corresponde al dueño del inmueble.
- Que el arriendo no suba de un día para otro. El canon solo puede ajustarse una vez al año y dentro de los límites que marca la ley. Además, el propietario debe informarle con anticipación cuánto va a subir y desde cuándo.
- Que no le pidan depósitos ni “garantías raras”. En Colombia está prohibido exigir depósitos en dinero, electrodomésticos o documentos como pagarés o cheques para asegurar el contrato.
- No pagar cuotas extraordinarias de administración. Si vive en un edificio o conjunto residencial, esas cuotas las debe asumir el propietario, no el inquilino.
- Recibir información clara sobre su contrato. Cualquier cambio en el arriendo o en el futuro del inmueble debe notificarse por escrito y a tiempo.
Obligaciones del inquilino o arrendatario
Las responsabilidades que no se pueden pasar por alto
Así como hay derechos, también hay deberes que hacen parte de una buena convivencia y de un contrato sin líos:
- Pagar puntualmente el arriendo, la administración y los servicios públicos.
- Respetar las normas del edificio o conjunto y convivir en buenos términos con los vecinos.
- Usar el inmueble solo como vivienda, tal como se establece en el contrato.
- Cuidar el apartamento o la casa. Los daños por mal uso —puertas rotas, grifería dañada, baños tapados— corren por cuenta del inquilino.
- No subarrendar ni ceder el contrato sin autorización expresa del propietario.
- Entregar el inmueble en condiciones similares a las que lo recibió, teniendo en cuenta el desgaste normal por el uso.
- Recordar que los impuestos del inmueble siempre son responsabilidad del dueño.
Para tener en cuenta antes de firmar (y durante el arriendo)
Leer el contrato con calma, guardar los soportes de pago y conocer la ley son pequeñas acciones que marcan la diferencia.
Si surgen dudas o conflictos, la Ley 820 de 2003 es el punto de partida y las alcaldías municipales son las encargadas de la inspección y vigilancia del arrendamiento. En Bogotá, esta función la cumple la Secretaría del Hábitat.
Porque vivir en arriendo no debería ser una pelea constante, sino una etapa tranquila y bien informada.
